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• 조정지역도 2주택 허용기간 '3년'…양도세 어떻게 적용될까?

  이윤화 기자 2023.01.20

  [이데일리 이윤화 기자] 정부가 일시적 2주택자의 주택 처분 기한을 2년에서 3년으로 늘리면서 조정대상지역에 위치한 주택에 대한 처분 기한도 1년 더 늘어나게 됐다. 시행령 개정안의 효력이 발생한 1월 12일 이전에 매수한 주택도 동일하게 주택 처분 기한이 3년으로 늘면서 과거 조정대상지역에서 새로 집을 산 2주택자도 세제 혜택을 볼 수 있는지 궁금해하는 사람들이 많아졌다. 20일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 이번에 새로 바뀐 개정안 내용과 이에 따른 양도세 문제에 대해 다뤘다. 이번 사연은 경기도 용인시 기흥에 2014년 3월 매수한 A아파트와 2021년 10월 산 B아파트 두 채를 가지고 있는데, 이중 A아파트를 매도하면 양도세가 발생하냐는 질문이었다. 용인시 기흥구는 2018년 12월 조정대상지역으로 지정된 이후 지난해 11월 14일에 해제되었는데, 사연자가 B주택을 취득하는 시점에 A주택과 B주택 모두 조정대상지역에 소재하고 있었던 것이다. 정부는 이번에 일시적 2주택자에 대한 중복허용기간을 조정대상지역 등에 상관없이 모두 3년으로 늘려줬다. 이에 더해 일시적 2주택자들은 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 기존 주택이 시가 12억원 이하 저가 주택일 경우에는 양도 차익에 대한 세금을 아예 내지 않아도 된다. 취득세 역시 8%(조정대상지역 기준)에 달하는 중과세율이 아닌 기본세율(1∼3%)만 부담하면 된다.일반적으로 세법은 공표일 이후 양도분부터 적용하는 것이 일반적이지만, 납세자에게 유리한 규정의 경우에는 소급적용도 인정할 수 있기 때문에 사연자도 1년의 시간을 더 벌 수 있게 됐다. 이전 규정에 따르면 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 그 신규주택을 취득한 날로부터 2년 또는 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 2주택임에도 불구하고 1주택으로 보아 비과세를 적용했다. 일시적 2주택 중복허용기간을 2년으로 볼지 3년으로 볼지는 신규주택을 취득하는 시점에 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있었는지 아닌지에 따라 나뉘었다. B아파트 매수 당시 A와 B아파트가 모두 조정대상지역에 위치했다면 중복 허용 기간은 2년, 그렇지 않다면 3년이었지만 이제는 조정대상지역 여부를 따질 필요 없이 모두 3년으로 바뀐 것이다. 이지민 세무사는 “종전 규정에 따르면 2021년 10월에 B아파트를 신규주택을 취득했으므로 2023년 10월까지 종전주택을 양도해야만 비과세 규정을 적용할 수 있었지만, 이번에 정부가 시행령 개정안을 소급 적용한다고 밝히면서 2024년 10월까지만 A아파트를 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있게 된 것”이라고 설명했다. 한편, 이 같은 정부의 규제 완화 정책은 침체기를 맞은 부동산 시장 연착륙을 위한 것이다. 고금리 상황 등 거래 절벽 속에서 기존 주택을 처분하지 못해 어려움을 겪고 있는 일시적 2주택자들의 어려움을 덜어주고 급매물에 따른 집값 급락 현상을 제어하겠다는 목표다.

• 가족 간 부동산 명의 이전, 가장 좋은 '절세법'은?

  이윤화 기자 2023.01.18

  [이데일리 이윤화 기자] 최근 부동산 시장이 혹한기를 맞은 가운데 거래절벽이 이어지자 차라리 자녀에게 집을 상속하거나 증여하려는 경우가 많아졌다. 부동산 세제 전문가는 상속과 증여, 매매 세 가지 방법 중 어떤 것이 가장 세금을 덜 내는 방법인지에 대해 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다. 18일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제에 대한 사연자의 고민을 다뤘다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다.이번 사연은 시한부 판정을 받은 홀어머니께 10억원 가량의 아파트(34평형)를 받아야 하는데 상속과 증여, 매매 세 가지 방법 중 어떤 것이 가장 절세 효과를 볼 수 있냐는 질문이었다. 이에 대해 이지민 세무사는 매매의 방식은 자녀가 목돈이 필요하고 시가에 맞게 거래해야 하기 때문에 실제로는 잘 쓰지 않는 방식이지만 증여나 상속에 비해 가장 적은 세금을 낼 수 있다고 분석했다. 우선 상속의 경우 어머니가 배우자가 없는 상태에서 돌아가신다면 최소 5억원만 공제를 받을 수 있기 때문에 이를 적용하고 상속세율을 적용하면 약 8700만원 정도의 상속세가 발생한다. 여기에 아파트를 상속으로 취득하는 경우 공동주택가격(7억원 가정)에 2.96%의 세율을 적용한 2100만원을 더하면 약 1억800만원 정도의 세금을 내야하는 것이다.증여의 경우엔 아파트의 시가인 10억원에 대한 증여세 2억1800만원에 취득세(10억원에 3.8%) 3800만원까지 총 2억5600만원의 세부담이 있는 것으로 나타났다. 이지민 세무사는 “어머니가 위독하셔서 시간이 얼마없다면 증여를 했을 때 오히려 세금 부담이 훨씬 커질 수 있다”면서 “증여를 계획한다면 조금이라도 일찍 준비하는 것이 좋다”고 조언했다. 마지막으로 매매의 경우는 직계존비속간 거래시 부당행위계산 부인의 규정과 증여추정규정이 적용됨에 따라 시가에 따라 거래해야하고, 고액의 매매대금을 실제로 지급해야 하기 때문에 실무적으로는 잘 적용되지 않지만, 가장 세부담은 적은 것으로 나타났다. 매매 거래의 경우 사연자인 자녀가 시가 10억원을 어머니에게 지급하면 매매 방식으로 취득할 수 있고, 사례처럼 어머니가 1주택자라면 비과세가 적용되어 양도소득세도 없을 수 있다. 만약 양도소득세가 없다면 어머니 입장에서는 현금 10억원을 보유하게 되고, 이 상태에서 돌아가시면 상속공제 5억원에 추가로 금융상속공제 2억원이 적용되므로 상속세는 4900만원 정도가 발생한다. 아파트가 현금으로 바뀌면서 ‘금융 상속 공제’가 적용된 것이다. 여기에 자녀가 다른 주택이 없다면 매매로 취득하는 것이기 때문에 10억원에 3.3%의 세율을 적용해 3300만원의 취득세가 붙게 된다. 다른 주택이 있다면 취득세 중과규정이 적용될 수 있지만, 없다는 가정에선 매매로 내는 세금이 총 8200만원 정도로 아파트를 상속받은 경우와 비교하면 2600만원 정도의 절세 효과가 있는 것이다.다만, 이는 단순히 일반적인 경우를 예로 들어 설명한 것이고 이전에 상속 받은 재산이 있는지, 보유한 주택 수는 몇 개인지 등에 따라 세율이 달리 적용될 수 있기 때문에 조금 더 세세하게 따져봐야 한다는 것이 이 세무사의 설명이다. 이 세무사는 “매매로 취득하는 경우가 금융상속공제의 혜택을 받을 수 있는 이점이 있는 것 맞지만 반드시 절세가 된다고 볼 순 없다”면서 “상속받은 경우 취득세의 경우에도 1주택 특례를 적용할 경우 0.96%의 저율의 세율이 적용될 수도 있으며, 매매로 취득하는 경우 양도소득세를 비과세가 적용된다고 가정했는데, 비과세가 적용되지 않고 양도소득세가 발생하는 경우도 있을 수 있다”고 말했다.

• “규제 다풀었다”…내집 마련 적기는?

  신수정 기자 2023.01.13

  [이데일리 신수정 기자] “주택규제에 수익형 부동산으로 몰려갔던 투자자가 다시 주택시장을 눈여겨 보는 타이밍이 왔다”[사진=방소현]고준석 제이에듀투자자문 대표는 13일 유튜브 ‘복덕방기자들’에 출연해 최근 주택규제 완화와 관련해 이같이 설명했다. 고 대표는 “다주택자들에게 메겨졌던 세금도 상당 부분 완화됐고 분양권 전매제도와 실거주 의무도 폐지됐기 때문에 주택시장에 대한 투자 보폭은 굉장히 넓어졌다”며 “지역별 주택시장을 비교했을 때 지방보다는 수도권, 수도권 내에서도 서울로 쏠릴 가능성이 높다”고 전망했다.특히 민간임대사업자의 경우 과거와 달리 아파트도 등록이 가능해 진데다 2채 이상부터 등록할 수 있도록 규제가 바뀌면서 투자 가능성이 높아졌다고 설명했다. 고 대표는 “규제 완화로 1채만 들고 있기보다 2채 이상을 보유하면서 임사자 등록을 하는 편이 나은 분들이 있어 이 시기에 세금 등을 고려한 매입 판단을 하는것도 좋다”며 “임사자 등록은 공공임대가 공급하지 못하는 주택을 공급하는 순기능 역할을 하는데다 지금과 같은 집값 경착륙을 방어해주는 효과를 나타낼 수도 있다”고 설명했다.실수요자의 내 집마련도 적극적으로 판단해야 할 때가 다가왔다고 강조했다. 그는 “부동산 분위기가 1998년 IMF때나 2008년 금융위기와 비슷한데, 지금은 위기가 아니다”며 “금리가 높아서 가격을 통제, 하락시키는 국면인데 과거 사례를 돌이켜 봤을 때 지금 내 집 마련을 위해 움직여야 할 때”라고 분석했다.다만 그는 과거 대표적인 규제 완화시기였던 박근혜 정부때와 다른 점을 원금상환에 대한 ‘거치기간’이라고 지적하며 주택경추락 완화와 실수요자에 대한 현실적인 지원을 강화해야 한다고 설명했다. 고 대표는 “규제가 완화됐다고 하지만 고금리에 부담을 느낀 실수요자들의 움직임은 크지 않을 것”이라며 “과거 박근혜 정부때도 주택담보대출 금리가 4~6%였지만 이자만 낼 수 있는 거치기간을 줬기 때문에 당장의 부담이 덜했기에 실수요자들이 시장에 진입할 수 있었다”고 설명했다. 이어 고 대표는 “현재 경기도 좋지 않은데다 청년이나 신혼부부들은 사회 초년생인 만큼 DSR 범위 내에서 대출을 받았다고 하더라도 원금과 이자를 동시에 갚는 것은 부담이 큰 상황”이라며 “원금상환에 대한 유예기간을 통해 실수요자의 숨통을 틔워준다면 주택시장 연착륙을 이끌어 낼 수 있을 것”이라고 덧붙였다.앞으로 집값 변동은 현재의 규제 완화만으론 반등하기 어렵다고 내다봤다. 고 대표는 “집값이 반등하려면 금리 인하가 있어야 하는데, 한국은행 기준금리는 미국 기준금리 영향에서 벗어나기 힘들다”며 “미국은 여러 지수 중 소비자물가지수(CPI)를 중요하게 생각하는데, CPI를 상반기 6.5%에서 3.5%로 내려갈 것으로 예상했기 때문에 실제 CPI 지표가 그대로 움직인다면 주택가격 반등 시그널로 봐야 할 것”이라고 분석했다.※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.(편집=서보석PD,출연=고준석, 신수정)